Förenklade regler för att ta aktielägenhet i besittning enligt lagen om bostadsaktiebolag

Från ordning till hälsa – en bredare besittningsgrund

Den tidigare besittningsgrunden har haft en tydlig men snäv formulering: ägaren eller den boende i lägenheten ska iaktta vad som krävs för bevarande av ordningen i bolagets lokaler och utrymmen. Begreppet ordning har gjort jobbet i många störningssituationer, men det har också haft sina gränser. Nu läggs hälsan till i formuleringen, och den till synes enkla kompletteringen får en märkbar praktisk effekt.

I klartext innebär det att en underlåtenhet att följa bestämmelser eller föreskrifter som rör hälsoskydd kan utgöra grund för besittningstagande av lägenheten. Det mest illustrativa exemplet är rökning: en ägare eller boende som trotsar ett rökförbud utfärdat av en myndighet med stöd av tobakslagstiftningen riskerar nu att lägenheten tas i bolagets besittning.

I sammanhanget förtjänar det att påpekas att Åland har egen lagstiftningsbehörighet i frågor som rör hälsoskydd. Sådana myndighetsutfärdade beslut om rökförbud i bostadsammanslutningar som redan en tid förekommit i Finland finns ännu inte på Åland.

Korttidsuthyrningar – en ny besittningsgrund

Helt ny är en besittningsgrund som tar sikte på kortvariga uthyrningar. Formuleringen fångar situationer där uthyrningarna medför "tilläggskostnader eller olägenhet för bolaget eller aktieägarna på ett sätt som avviker från boende". Det centrala rekvisitet är avvikelsen: fortlöpande korttidsuthyrningar – exempelvis via Airbnb eller liknande plattformar – som skapar kostnader eller störningar utöver vad en normal boendeanvändning av lägenheten skulle medföra.

För bostadsaktiebolag som hittills stått relativt maktlösa inför en aktieägares intensiva uthyrningsverksamhet innebär detta ett nytt verktyg. Olägenheten mäts inte längre enbart mot den klassiska störningsgrunden utan mot en egen standard anpassad för den typ av slitage och påfrestning som korttidsuthyrning medför.

Tröskeln kvarstår – "större än ringa"

De nya grunderna ändrar inte på en central balansmekanism. Kravet på att störningen eller olägenheten måste vara "större än ringa" gäller alltjämt, också för de nyintroducerade grunderna. En enstaka rökt cigarett eller en stökig korttidsgäst vid enstaka tillfälle räcker inte för en så ingripande åtgärd som besittningstagande. Olägenheterna måste vara tillräckligt betydande med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Besittningstagande förblir ett kraftfullt men proportionalitetsbundet instrument.

Utöver de ovan nämnda grunderna inför lagändringen dessutom en generalklausul: en aktielägenhet kan tas i besittning om det finns ett synnerligen vägande skäl som är jämförbart med störande liv eller brott mot ordning och hälsa. Bestämmelsen syftar till att täcka situationer som inte ryms i de övriga grunderna, exempelvis upprepade störningar som orsakas av besökare till en aktieägare. Kravet på att förseelsen ska vara av större betydelse än ringa gäller även här.

Förfarandet – precision och digitalisering

Utöver de materiella nyheterna förenklas det praktiska förfarandet på ett par punkter:

Tillträde till lägenheten. Bolagets rätt att få tillträde preciseras för situationer där tillträde behövs för tillsyn av lägenhetens skick och skötsel eller för underhålls- och ändringsarbeten. Om en lämplig tidpunkt inte kan avtalas av orsaker som beror på aktieägaren eller innehavaren, kan besöket i vissa fall genomföras efter att denne fått tillräckligt med tid att svara och på förhand underrättats om tidpunkten. I praktiken innebär det att en passiv aktieägare inte längre kan blockera tillträde enbart genom att inte svara.

Elektronisk delgivning. Varningar och beslut om besittningstagande kan nu delges elektroniskt. Det innebär att exempelvis e-post kan användas – utan att avsändaren behöver kunna visa att mottagaren faktiskt har läst meddelandet. Skyddsmekanismen är en avisering via en annan elektronisk kommunikationskanal: levereras varningen per e-post bör alltså exempelvis också ett sms sändas till mottagarens telefonnummer. Tanken är att mottagaren ska nås, utan att delgivningen ska stranda på beviskrav som i praktiken gjort elektroniska kanaler oanvändbara.

Uppgiftsskyldighet – att veta vem som bor i huset

Slutligen inför de nya reglerna en uppgiftsskyldighet för aktieägare som upplåter sin lägenhet till någon annan. Aktieägaren ska se till att ha behövliga uppgifter om den som fått nyttjanderätt till lägenheten och ska lämna dessa uppgifter till bolaget på motiverad begäran. Bestämmelsen kompletterar de nya besittningsgrunderna: bolaget ska inte behöva leta efter vem det är som faktiskt bor i lägenheten för att kunna agera.

Ikraftträdande

De nya reglerna börjar tillämpas den 1 oktober 2026. För styrelser i bostadsaktiebolag finns det skäl att redan nu se över interna rutiner och vid behov förbereda förslag till bolagsstämman om ändringar i bolagsordningen i ljuset av de nya bestämmelserna, inte minst vad gäller delgivningsförfaranden och hantering av korttidsuthyrningar.

Har ni frågor om de nya bestämmelserna eller övriga ändringar i lagen om bostadsaktiebolag? Tveka inte att höra av er.