6 december, 2018

Ansvarsbegränsningsklausuler i fastighetsköp

De nationella domstolarna har sedan länge förhållit sig kritiska till ansvarsbegränsningsklausuler i samband med fastighets- och bostadsköp, särskilt när det kommer till s.k. i befintligt skick-formuleringar. Förutsättningarna för en godtagbar ansvarsbegränsning är att risken ska vara så specificerad att den på ett meningsfullt sätt kan tas i beaktande i priset. Avtal där en fastighet säljs i befintligt skick så att alla fel och brister som hittas efter köpslutet faller på köparens ansvar leder till svårigheter för köparen att på ett meningsfullt sätt bedöma riskens faktiska omfattning.

Fallet S17/412 från Vasa hovrätt ger dock en öppning för ett bredare användningsområde för ansvarsbegränsningar. Domstolen ansåg att vad som kan anses vara en modifierad i befintligt skick-klausul var giltig, med hänvisning till ärendets övriga omständigheter. Den lärdom vi kan ta med oss ur fallet är att mera omfattande ansvarsbegränsningar kan vara möjliga om följande fyra förutsättningar uppfylls:

Klausulens formulering ska vara så entydig att riskens omfattning inte kan bli föremål för tolkning. Att helt enkelt säga att köparen godkänner köpeobjektet som sådant det är vid köpslutet är något som (tyvärr) är vanligt förekommande, men som i rättspraxis har visat sig vara otillräckligt. Utöver formuleringen ”köparen godkänner objektet sådant som det är vid tillfället för konditionsgranskningen” så hade parterna i fallet specifikt räknat upp alla kända brister. Hovrätten konstaterade ytterligare att det hade gjorts klart och tydligt att inga som helst fel, dolda eller ej, oberoende av när felen ska anses ha uppkommit, ska stå säljaren till last. Det ansågs inte finnas en risk för att köparen inte skulle ha insett och förstått innebörden av ansvarsbegränsningens innebörd och omfattning.

Säljarnas vetskap om eventuella fel är begränsad. Båda parterna var i fallet medvetna om att säljarna inte själva hade använt fastigheten – eller byggnaderna på den – i större utsträckning. Detta innebar att både köparna och säljarna i praktiken hade samma förutsättningar att bedöma fastighetens skick och eventuella brister. I detta specifika fall hade säljarna fått fastigheten i gåva, men motsvarande förhållanden förekommer ofta även i samband med t.ex. försäljning av arvegods.

Det ska vara frågan om ett medvetet risktagande från köparens sida. Båda parterna hade vid köpebrevets undertecknande varit medvetna om att byggnadernas skick varit bristfälligt. I konditionsgranskningen framgick det att t.ex. stuprännor saknades och att vissa konstruktioner inte alls hade granskats. Det ansågs även vara klart att byggnaden var gammal och konstruerad på ett sätt som för tiden av byggnadens uppförande varit sedvanligt, men som idag anses utgöra riskkonstruktioner. Köparna hade varit medvetna om en unken lukt i huvudbyggnaden och att den inte hållits varm under vintertid. Allt detta ansågs av hovrätten innebära att köparna borde ha insett att det var sannolikt att det skulle finnas dolda fel i köpeobjektet samt gett dem möjlighet att ta denna risk i beaktande i sitt anbud. Det kan även nämnas att säljarnas fastighetsförmedlare ansett att fastigheten såldes till ett allt för lågt pris. Detta torde tyda på att risken, åtminstone delvis, tagits i beaktande vid köpslutet.

Båda parterna ska ha en faktisk möjlighet att inverka på klausulens innehåll. Trots att det var säljarna och deras ombud som hade tagit initiativet till ansvarsbegränsningsklausulen så hade tillägg gjorts på köparnas begäran, vilket enligt hovrätten visade att klausulen hade utformats i samförstånd. Man bör med andra ord undvika eventuell tillämpning av den s.k. oklarhetsregeln som innebär att villkor som är ensidigt utformade av en part kan komma att tolkas till dennes nackdel om det uppstår meningsskiljaktigheter kring villkorets innebörd.

Sammanfattningsvis så var det förhållandevis specifika omständigheter som gjorde att en ovanligt bred ansvarsbegränsning i detta fall var möjlig. Man bör dock vara försiktig med att dra allt för långtgående paralleller från fallet. Tidigare praxis har varit att potentiella dolda fel ska preciseras väldigt noggrant i köpebrevet för att en ansvarsfriskrivning ska vara möjlig, och denna dom utgör ett klart undantag till huvudregeln. Om man dock väljer att använda sig av en bredare ansvarsbegränsning i fastighetsköp så bör man komma ihåg att det inte ska ses som något juridiskt knep som säljaren använder sig av för att minimera sin egen risk på köparens bekostnad, utan snarare en ömsesidigt utarbetad överenskommelse om hur risken ska fördelas. Om inte en sådan förskjutning av risken återspeglas i köpebrevets övriga villkor så finns det en överhängande risk att en domstol skjuter ned villkoret.

Tillbaka